导语：从纽约、伦敦到东京，从温哥华、悉尼到新加坡，黄皮肤黑眼睛的购房团正在以远超国足的速度冲出亚洲，走向世界。然而，海外置业的复杂程度远超在国内买房。要想做一个合格的投资者，除了房地产市场的景气程度、地段、房型等传统要素外，要做的功课还有很多。
纽约哈德逊河谷别墅
“90万你能在北京买什么房？在加拿大你却能给一家三口都办了长期绿卡，相当便宜！”话音刚落，立马有两三个人围了上来。
这里是2010年国贸春季房展会现场。抬头随处可见“抄底美国”、“投资移民”等让人心动的标语。在展位工作人员的招呼下，仿佛到海外买一套房顺便办张绿卡，如同到家楼下买颗大蒜般简单。
对于中国新富阶层来说，这确实不是件困难的事。“理论上，居住在二环以内的北京人民都具备了移民美国的条件。”北京因私出境中介机构会会长齐立新的这一句话，被各大媒体广泛引用。
房展会上有一来自澳洲的项目，卖的是200平米的联排别墅，前后附带有近500平米的花园，均价1万/平方米。美元？不是，人民币。
换而言之，200万的人民币，换来近700平米的联排别墅—在澳洲。这还不是重点，重点是—海外房产多数是永久产权。购买一套数百平米的别墅， 不但拥有地面上的所有建筑，脚下的大片土地也是永远属于房主的。用一套上海中环线上仅有70年产权2室1厅的价格购买一套带游泳池的别墅，并且“土地恒久 远，一块永流传”，对很多中国买家构成了巨大的杀伤力。
4月中旬以来，随着“史上最强”楼市调控政策组合拳的打出，京城某外企高管陈先生开始发愁。来自上海的陈先生在投资房产上已有近10年的历史， 除了自住一套联排别墅外，在京沪还各有一套高层住宅投资。经济危机渐行渐远，陈先生这两年的年终奖水涨船高，手上有了些闲钱的他也就动了再买套房子的心 思。
“我这种情况买房要付全款，房价看上去也有松动的趋势。”随着密集调控政策的出台，本已看中京郊一套花园洋房的陈先生打起了退堂鼓。4月17 日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“国十一条”)规定，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住 房贷款。已有三套住房的陈先生属于调控目标，自然也就失去了利用贷款杠杆购房的机会。另外，安居客网站显示，2010年6月北京二手房价格首次出现拐点， 录入2.17%的跌幅。“现在买房像在6000点买股票，风险大于机会。”陈先生说。
在有志海外留学的儿子的提示下，最近陈先生开始逐渐关注海外置业。“用北京上海一套高层三居的钱，能在澳洲买一套永久产权的独栋别墅。”初识新 投资渠道的陈先生在过去两个月参加了数个展会，深入了解海外置业的种种细节。在与国内置业进行全方位对比后，明显的性价比差距激发了陈先生对海外房产的浓 厚兴趣。“不动产估值最重要的两个指标是房价收入比和租售比。即使考虑物业税等额外成本，海外房产在这两点上仍遥遥领先。”金融专业出身的陈先生说。
6月28日，随着儿子拿到新南威尔士大学的录取通知书，陈先生也最终定下了一套悉尼市郊的公寓。“读书期间住在自己的房子里，安全方面更有保障。要是过两年房价涨了，租房费用就算省出来了。”陈先生笑言。
最终选择总价较低的公寓，陈先生心里其实也存着两手打算。“毕竟是第一次海外置业，买这套房子有点投石问路的意思。如果当地市场发展良好，过段时间卖掉上海的房子追加投资也说不定。”陈先生带踌躇满志地说。
加拿大温哥华的精装联排别墅165 平米2 室2 厅2 卫售价约570000 美元。
海外业主，你准备好了吗？
落子何处？——热门国家扫描
美国：综合实力冠绝全球
美国2009年GDP为142，800亿美元，超出了排名第二至四名的中、日、德总和。强大的经济实力给美国房地产构筑了坚强的后盾，教育、就业、文化等软资源的汇聚，也使得后次贷危机时代打了折的美国房产独具魅力。
澳大利亚、新西兰：面朝大海，春暖花开
澳大利亚东临太平洋，西临印度洋，海岸线长达37000公里，是世界上唯一独占一个大陆的国家。其全年气温在10到25摄氏度之间，主要大城市悉 尼、墨尔本、布里斯班等均坐落在太平洋沿岸，车程半小时即可享受万里碧波及无敌海滩。优美的生态环境，完善的福利待遇和高质量的居住条件使得澳洲在英国 《经济学家》公布的“世界宜居城市榜”前十名中占据了三个席位(墨尔本，珀斯，悉尼)。澳洲的邻居新西兰同样以如画的风景和舒适的生活所著称。同样的草 原，同样的蓝天，只有在新西兰当得起“纯净”二字。在那里居住，净化的不仅是眼睛，还有心灵。
澳大利亚悉尼的精装市区公寓 85 平米的2 室1 厅1 卫售价约400000 美元。
加拿大：冰雪天堂
一样是环境优美，风景宜人；一样是滨水而居，福利优厚；甚至一样在英国《经济学家》公布的“世界宜居城市榜”前十名中拔得三筹(温哥华、多伦 多、卡尔加里)；除气候较冷外，加拿大与澳洲几乎在各方面都是难分伯仲。另外，毗邻美国的地理位置和开放的移民政策，也对欲行海外置业的国人构成了不小的 诱惑。对于喜爱冰雪的投资者，枫叶之国绝对是置业的终极选择之一。
用意何在？——投资vs自住
对于没有移民打算的买家，海外置业的主要的目一般是分散资产配置及获得投资收益。这类投资者的选择标准相对简单，主要是房产的投资收益和投机收 益两部分，即租金收入和资产增值。在法规方面，应更多关注外国人置业条件、不动产交易税、持有税费、对利润征收的所得税等，而无需过多考虑目标国家的移民 政策。
经过上百年的发展和积累，西方国家对于房地产估值已经总结出了一套比较系统的分析工具，这里面最为国人耳熟能详的即是“租售比”、“房价收入 比”两项。由于房价收入比忽略了人口密度对房价的影响，业界一般更倾向于采用租售比指数对不动产进行估值。(租售比：每平方米使用面积的月租金与每平方米 建筑面积的房价之间的比值。)当目标市场的租售比低于长期平均水平25%以上时，可以初步判断当地房产被低估；而当租售比高于长期平均水平25%以上时， 则提示当地房产已进入收获期，可以考虑落袋为安。
除了当前的租售比外，经济发展的好坏也对房产投资影响明显。剔除通货膨胀因素，美国标准住宅的实际价格在1968到2006年间翻了一番，像菲 尼克斯、旧金山、拉斯维加斯、纽约、波士顿和迈阿密等城市的房价更是增长了5倍以上。对如此火爆的房价，战后至2007年美国经济的持续强劲增长功不可 没。
对于有心移民的买家，除投资收益外，移民政策及居住需求也是左右置业决策的关键因素。投资移民的国家选择相对宽松，上述美加澳新等皆可考虑。需 注意的是，虽然众多中介公司打着“买房、投资、办绿卡一条龙服务”的旗号，实际上买房和绿卡的关系却并不大。对加拿大、新西兰和新加坡来说，投资政府债 券、购买政府指定的基金或股票是获取移民资格的前提条件；而要拿到美国或澳洲的商务移民签证，在当地运营一家成功的企业是不可或缺的。在当地拥有一套房 子，充其量只是有助于申请绿卡。
对以技术移民为目标的买家来说，在经济危机之前，澳加两国是无可非议的投资首选。碧海蓝天的生活环境、优厚的社会福利及较低的移民门槛，非常适 合有志海外生活的白领买下平生第一套海外房产。另外，即使考虑经济危机后的回调，澳洲房价在过去6年依然上涨了近30%；根据加拿大官方的最新数据，截至 2010年初，加拿大平均房价较2009年1月低点更已上扬了23%。虽然金融危机爆发后，澳加两国都提高了技术移民的门槛，现在除了掌握法语、有亲属担 保或从事屈指可数的紧缺职业外，达到条件的人已越来越少。但在这两个英联邦国家买一套房子，对有志技术移民之士来说仍是一件进可攻退可守的两全之策。
另外，澳加两国均是吸收中国自费留学生的大户。花上20-30万澳元(加元)买下一套学区公寓，给海外“苦”读的小孩打造一个相对舒适的安乐窝，既省去了高昂的住宿费，又可享受资产增值的乐趣，对有儿女在外的父母来说，不失为一箭双雕的明智之举。
| < 上页 | 下页 > |
|---|
