市场的冷淡让所有的人感觉到了寒意，特别是面对“金九银十”的冷清，业内对于前景一片悲观，但是从今年下半年开始京城北部区域的亚奥别墅区、中央别墅区却一直保持着旺盛的销售势头。
“金九银十”的传统旺季并没有让开发商松一口气，面对购房者手中的房票不断减少开发商的销售额每况愈下，特别是在重庆房产税开始实施的影响下，别墅市场饱受牵连。
根据数据统计，今年9月，北京别墅市场共有44个项目实现成交，虽然仅比8月减少一个，但是成交量却有大幅减少。9月累计成交别墅146套，成交面积5.3万平方米，环比8月分别减少22%与18.5%.同时，9月成交均价为2.52万元/平方米，环比8月有小幅上涨。
但是值得注意的是，尽管在大势不好的情况下，京城北部区域的远洋。傲北、万通新新家园等项目一直保持旺盛的销售势头。其中远洋。傲北9月销售了25套、万通新新家园销售了19套。
中端别墅唱主角 北部区域别墅成热点据统计数据显示，2011年1-8月北京别墅市场的成交主力集中在了亚奥京北别墅区，其总成交面积为95912平方米，占北京别墅市场总体成交量的24.01%，远远领先于城南阳光别墅区，成为1-8月别墅市场的领头羊。
进入9月后，尽管受到市场大势的影响交易日渐萎靡，但是北部区域的别墅项目一直处于热销态势。远洋。傲北连续在6月、7月、9月取得销售榜冠军；万通新新家园连续在7月、8月、9月三个月取得了34套、19套、19套的销售业绩。整个京城北部区域的别墅走出了不同于大势的路线。
据了解，作为远洋地产北京2011精细年品质全面升级的首推作品，远洋。傲北舍弃了多产品形态组合的模式，通过精心布局，将地中海别墅的经典之作——托斯卡纳风格和西班牙风格兼容并蓄，使用大面积的文化石和拼贴砖装点建筑，体现出纯粹的地中海风情。同时，通过对高差的合理利用，实现了人流与车流的完美分离，在小区中呈现了车行山谷、人行台地的景象，创造出安静、安全、安心的社区环境。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，中央别墅区作为传统别墅区的“老大哥”，其区域价值自然毋庸置疑，而随着近年来区域内批复的别墅用地量的不断减少，在售项目的绝对数量也不断减少，物以稀为贵使得万通天竺新新家园能在淡市保持不俗业绩。远洋。傲北项目则位于另一个目前较为火热的区域——奥北别墅区。除却区域优势之外，这两个项目能够在目前的市场状况下取得这样的销售成绩也得益于其提供的产品类型。万通天竺新新家园提供的产品为380-400平方米的联排别墅，总价在800万元左右；远洋。傲北为330-500平方米的联排和双拼，总价也在800万元左右，这两种类型基本上均针对改善型的自住需求。
“刚需产品的走热，主要是由于目前北京的别墅市场受到了需求方被动和主动两方面的影响。一方面，北京市的限购政策将大批的投资客群挡在了市场之外，使得他们被动退出市场；另一方面，近期房产税的传言使得客户在购入别墅产品时更加谨慎，小户型、低总价的别墅投资不断减少，自住改善型的购买所占比重不断增加。考虑到房产税一方面可能会从拥有房屋数量上进行征收，也可能会以房屋价值作为衡量标准，因此千万级别墅成交开始有下滑趋势，而中端别墅正在不断走强。”远洋。傲北营销副总监付强表示。
以价换量初现成效 10月别墅市场现上扬面对9月别墅市场的冷清，开发商一方面积极推出新品，另一方面在价格上出现了一定幅度的下调，开始以价换量。据统计数据显示，进入10月由于北京别墅市场开始出现了一些降价项目，进而换取了交易量的小幅上涨。
统计数据显示， 今年10月上半月北京别墅市场共成交114套，与9月下半月环比上涨了22.6%，成交价格为2.35万元/平方米，与9月下半月相比下降了9.7%；与2010年同期相比成交量相当，仅下降了8.1%，成交价格方面，同样下跌了8.3%.
“这一方面与项目降低价格有关，一方面是由于近期别墅项目纷纷放量对于唤起市场的关注也起到了重要作用。”业内人士认为。
根据数据显示，9月入市的别墅项目有5个，其中远洋。天著与首创澜茵山为首次入市的纯新盘项目，而远洋。傲北、誉天下以及温哥华森林北郡为老项目后期。5个项目共提供562套别墅产品，产品类型多为独栋和联排。供应量相比8月有大幅增加，增幅高达165%.对比当月成交可以看出，9月北京别墅市场供需倒挂现象严重，供需比高达1：0.26.
而进入10月后，别墅市场进一步放量，仅近期就有金隅观澜时代、金科王府、融创长滩壹号取得预售证上市。
对于后市的销售，21世纪不动产首席分析师常智表示，调控没有放松的迹象，手握购房资格的人更倾向于“优中选精”，导致成交量虽然下跌，但价格仍保持坚挺。产品品质确属优良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是别墅市场，即使成交滞缓，价格也很难松动。
付强认为，在目前的市场环境下，项目销售拼的更是品质，而对于CPI的高涨和股市的低迷，不少投资者还是将目光放在了住宅市场上，特别是刚需改善需求针对于中端别墅依然保持着旺盛的消费意愿。
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